Кроме того, строительство может инвестировать не заказчик (застройщик), а другой хозяйствующий субъект – инвестор. Схема организации инвестиционного процесса, связанного с капитальным строительством, показана на рис. 4.

Рис. 4. Схема организации строительства с привлечением инвестора, который не принимает участия в осуществлении и организации строительных работ

Условие об оплате является существенным в договоре строительного подряда.

Между тем, в соответствии с ч. 4 ст. 709 ГК РФ цена работы может быть как твердой, так и приблизительной, договорной, открытой, не указанной в договоре в виде конкретной цифры.

Под договорной ценой на строительную продукцию (выполнение подрядных строительных работ) понимается цена, устанавливаемая заказчиком и подрядчиком при заключении договора строительного подряда, в том числе по результатам проведения подрядных торгов.

Цены, применяемые при осуществлении инвестиционно-строительной деятельности, подразделяются на следующие:

а) твердая цена за общую стоимость объекта строительства;

б) твердая цена за отдельные виды работ на объекте;

в) открытая цена – оплата по выставляемым счетам генподрядчика;

г) целевая цена.

Если в договоре строительного подряда указана цена работ, а другие условия ценообразования не предусмотрены, то цена работ считается твердой. Таким образом, в тех случаях, когда проектно-сметной документацией устанавливается общая стоимость объекта строительства и в договоре нет других указаний, то цена подрядных работ является твердой. Она фиксируется в расчетно-сметной документации и выплачивается подрядчику по мере выполнения работ в соответствии с согласованным графиком оплаты.

Твердая цена не изменяется в течение всего периода осуществления строительства. В связи с этим ее целесообразно увязывать со сроком выполнения работ. Разница, образовавшаяся между твердой ценой и фактической стоимостью строительства, является доходом подрядчика. Следовательно, он заинтересован в минимизации затрат, связанных с проведением строительных работ. Таким образом, данный способ ценообразования подразумевает, что риск за экономический успех сделки целиком возлагается на подрядную строительную организацию, поэтому при составлении коммерческого предложения она учитывает сумму возможного риска. Дополнительные работы оплачиваются в соответствии с договором строительного подряда.

В соответствии с п. 6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик (застройщик) – ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. Между тем, при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование – расторжения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Там же отмечено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны строительного договора исходили при его заключении, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они трансформировались настолько, что если бы стороны строительного подряда могли это предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Твердая договорная цена может иметь место в результате проведения открытых подрядных торгов. Кроме того, твердая цена может быть установлена расчетным путем на основе проектно-сметной документации ранее построенного аналогичного объекта строительства с учетом текущего уровня цен, для чего применяют коэффициенты и индексы пересчета сметной стоимости строительства. Основанием для определения твердой цены обычно является сметная стоимость строительных работ (строительной продукции). Как следует из практики, при заключении договоров строительного подряда на строительные работы, которые осуществляются за счет бюджетов разных уровней или целевых внебюджетных фондов, стоимость строительных работ, как правило, устанавливается в твердой цене. Применение твердой цены за отдельные виды работ на объекте строительства предусматривает заключение договора с подрядчиком с указанием конкретных видов работ, выделенных в отдельные единицы, по которым участники инвестиционно-строительной деятельности согласовывают твердые цены. Такой вид ценообразования распространен в случаях, когда осуществляются землеустроительные работы, дорожное строительство, кровельные работы и т. д.

Принцип оплаты по выставляемым счетам основан на том, что заказчик (застройщик) берет на себя обязательства оплачивать все фактические затраты на строительные работы по мере их возникновения. Таким образом, при использовании данного принципа ценообразования обязанностью подрядной организации является осуществление строительных работ за вознаграждение и цена строительных работ является открытой. При этом риск за экономический успех сделки возлагается на заказчика строительных работ, а определить точную стоимость объекта строительства невозможно до окончания всех работ.

В соответствии с п. 6 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство», если договором строительного подряда установлена открытая цена, то заказчик (застройщик) должен возместить подрядчику фактическую стоимость строительства в текущих ценах, а также выплатить ему определенную договором прибыль. Открытая договорная цена может быть уточнена в ходе проведения строительных работ, так как на практике нередко появляются затраты, которые первоначально в проектно-сметной документации не были учтены. Причинами этого могут быть:

а) изменение конъюнктуры рынка;

б) необходимость проведения дополнительных работ.

Следует отметить, что все изменения стоимости строительных работ подрядчик должен подтвердить документально. Согласно п. 5 ст. 709 ГК РФ заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. При возникновении подобной ситуации подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

В случае оплаты по целевой цене стороны договора строительного подряда договариваются о том, что генподрядчик выполняет строительство объекта, а заказчик (застройщик) оплачивает затраты на получение конечного результата. Кроме того, стороны вместе согласовывают целевую цену подряда, а если подрядная организация выполнит строительство за меньшую стоимость, то ей выплачивается целевое вознаграждение. Если совокупная сумма затрат превысит целевую цену, то вознаграждение подрядной строительной организации может остаться неизменным или уменьшиться. При использовании целевого принципа определения договорной стоимости строительных работ (строительной продукции) цена должна формироваться с учетом условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и механизмов. Также целесообразно согласовать алгоритм определения себестоимости строительных работ (строительной продукции) и систему калькулирования.